★대출 신청시 많이 듣는 단어/DSR은 무엇인가?★ DSR이란?
DSR은 '총부채원리금상환비율'의 약자로, 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 갚아야 할 전체 부채의 원리금 상환액의 비율을 의미합니다. DSR은 대출 신청자의 상환 능력을 평가하는 지표로 사용됩니다. 즉, DSR은 대출을 받으려는 사람이 현재 가지고 있는 부채와 원리금 상환액을 고려하여 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 결정하는 요소 중 하나입니다.
DSR의 뜻은 Debt Service Ratio, 총부채상환원리금상환 비율이에요. 1년간 버는 소득에 비해 빚을 갚는 돈(상환액)이 얼만큼인지 뜻하죠. 예를 들어 DSR 40%라면 1년에 1억 원을 벌 때, 1년간 내는 대출 상환액이 4천만 원이라는 뜻이에요.
DSR 40%라는 용어가 등장하는데, 이는 차주(대출받는 사람)의 연 소득에서 매년 내야 하는 원금과 이자의 합이 전체 소득 대비 40%를 초과할 수 없다는 규제를 의미합니다. 따라서 대출 신청자의 DSR이 40%를 초과하는 경우, 추가 대출이 어려울 수 있습니다.
DSR은 개인의 총부채를 고려하여 대출 한도를 결정하기 때문에, 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출, 자동차 할부, 카드론 등의 모든 대출과 원리금을 합한 것을 기준으로 계산됩니다. 다만, 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등 생계나 주거와 밀접한 대출은 DSR 적용에서 제외될 수 있습니다.
DSR은 대출 신청 시에 중요한 요소이며, 차주의 상환 능력을 평가하는 데에 사용됩니다. 그러므로 대출 신청 시에 DSR을 고려하여 상환 능력을 적절히 판단하는 것이 중요합니다.
DSR이 40%를 초과하면 어떤 문제가 발생할 수 있나요?
DSR이 40%를 초과하는 경우 추가 대출 신청이 어려워질 수 있습니다. 2023년 9월부터는 주택담보대출이나 신용대출 등을 통해 받은 대출액이 1억 원을 초과할 경우 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 이는 연간 소득에 대비해서 대출의 원금과 이자의 합이 40%를 넘지 않도록 제한하는 것을 의미합니다.
DSR이 40%를 초과하는 경우, 추가 대출 신청이 어려워지는 이유는 대출 신청자의 상환 능력이 감소하기 때문입니다. 은행이나 금융기관은 대출의 상환을 보장받기 위해 대출 신청자의 소득 대비 부채 상환 비율을 확인합니다. DSR이 높을수록 대출 상환에 부담이 커지므로, 추가적인 대출 승인에 대해 신중한 판단을 내리게 됩니다.
DSR 40%를 초과하더라도 대출을 받을 수 있는 방법이 없는 것은 아닙니다. 일부 담보 조건이나 대출 상품에 따라 예외적으로 DSR 규제를 적용하지 않는 경우도 있을 수 있습니다. 하지만 DSR 40%를 초과하는 경우에는 대출 승인이 어려워질 가능성이 높으므로, 이를 고려하여 대출 신청을 미리 계획하고 상환 능력을 충분히 고려하는 것이 중요합니다.
DSR 3단계 규제
새로운 대출 규제가 시행됩니다. 바로 ‘차주단위 DSR 3단계 규제’인데요. 조금 복잡하게 느껴질 수 있지만, 걱정 마세요. 용어와 배경부터 살펴보고, 이어서 실제 내 금융 생활에 어떤 영향이 있는지 알려드릴게요.
차주’는 대출받은 개인을 말해요. 그러니까 차주단위 DSR은 대출을 빌린 ‘개인’의 연 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율로, 정부가 대출 한도를 규제하는 거예요. 부부나 가족끼리 합해 계산하지 않죠.
쉽게 말해, 개인이 갚을 수 있는 정도만 돈을 빌리게 하는 게 이 규제의 목표예요. 이런 규제가 시행되면 금융기관이 빌려주려 해도 한도 이상 빌려 줄 수 없죠.
올 초엔 DSR 2단계 규제가 시행됐는데요. 총대출액 2억 원이 넘는다면, 1년간 갚는 금액이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 했습니다.
예를 들어, 이미 가진 대출 3억 원, 연 소득은 1억 원인 개인이 있다고 할게요. 이 사람이 새로 대출을 받으려면 1년간 갚는 돈이 4천만 원이 되는 수준까지만 빌릴 수 있었던 거죠.
7월 1일부터 시행되고 있는 3단계 규제는 여기서 더 강화돼, 총대출액 1억 원만 넘어도 DSR 40% 규제를 받아요. (제1금융권 기준, 제2금융권은 50%)
새 정부에선 대출이 쉬워질 거라 들었는데, 규제를 더 하네요?
금융당국의 기본 기조인 ‘갚을 수 있는 만큼 빌리고, 나누어 갚는 관행'은 그대로예요. 다만, 가계 빚이 너무 많아지는 걸 방지하려는 뜻으로 2019년 DSR 1단계부터 시작했고 올 7월 1일에 원래 계획됐던 DSR 3단계를 그대로 시행하기로 했어요.
총대출액 1억 원만 넘어도 대출을 못 받는다면, 너무 많은 사람이 돈을 못 빌리는 것 아닌가요?
그래서 보완책도 함께 내놓았어요. 중요한 부분이니 잘 읽어주세요. 다만, 구체적인 시행 일정과 대출 한도 등은 아직 정해지지 않았으니, 이 점 참고해 주세요.
소득이 높지 않은 청년이라면
소득이 높지 않은 청년들이 주택담보대출을 받을 때, 미래의 소득을 반영해 계산해요. 대출에 제약을 최대한 덜 받게요.
생애 처음으로 주택을 사는 사람이라면
생애 처음으로 주택을 사는 사람에게는 LTV를 최대 80%까지 올려줘요. 대출 한도도 4억 원에서 6억 원까지 늘어나고요.
LTV는 집값 대비 대출 비율을 말해요.
LTV 80%, 집값 1억 원이라면 8천만 원까지 대출받을 수 있어요
생활 안정에 필요한 대출이라면
DSR 계산 시 포함되지 않는 대출이 있어요. 투기가 아닌, 안정적인 생활을 위해 주택을 담보로 받는 대출, 즉 ‘긴급생계용도 대출'인데요. 이 대출의 한도가 늘어날 수 있어요. (다만, 각 금융기관 내부 규정에 따라 한도 증액이 안될 수 있어요)
신용대출 한도도 올라요
예전엔 신용대출 한도가 연 소득만큼이었지만, 7월 1일부터는 그보다 더 많이 빌릴 수 있어요.
만약 생애 최초로 집을 사려는 청년이라면 1번과 2번으로 주택담보대출을 더 많이 받을 수 있어요.
어떤 사람이 차주단위 DSR 규제 대상인가요?
이미 총대출액 1억 원 이상 갖고 있으면서, 대출을 새로 신청하는 사람입니다. 이미 가지고 있는 대출의 금리를 낮추거나 대출을 더 많이 받기 위해 다른 금융 기관 대출로 갈아타는 것도 포함돼요
다만 총 1억 원 넘는 대출이 있어도 전세 대출, 보금자리론 같은 정책모기지, 이주비 및 중도금대출과 서민금융 상품, 3백만 원 이하의 소액 대출은 받을 수 있어요.
참고:DSR계산기
https://awesome-ui.netlify.app/dsr
대출은 어렵다~~^^